Шевченко закликає об'єднуватись



Меню сайта

Пошук

Головна » Публікації » Житлово-будівельний кооператив

Гідні житлові умови незалежно від рівня доходів

Під таким гаслом будують житло в Швеції.

У країнах Європи накопичений величезний досвід з вирішення житлового питання. Зупинимося на прикладі Швеції, де житлові стандарти вважаються одними з найвищих у світі. Тим більше, що тут існує декілька дуже цікавих форм організації.

Будинок Асоціації Svenska RiksbyggenВідомо, що шведське суспільство сьогодні це суспільство добробуту з високим рівнем життя і соціального захисту населення. У Швеції проживає 8,8 млн людей на площі 450 000 кв. км. Весь житловий фонд країни налічує близько 4 млн житлових одиниць (квартир, односімейних будинків).

Гасло Союзу квартиронаймачів Швеції: «Пристойні житлові умови незалежно від рівня доходів». Іншими словами, багата сім'я чи бідна, отримує вона квартиру від держави чи знімає у приватної компанії, житловий комфорт для неї повинен бути забезпечений. Мінімальна соціальна норма житла становить 46 кв. м на людину, при цьому розмір квартири обчислюється не квадратними метрами, а кімнатами: їх повинно бути на одну більше, ніж кількість членів сім'ї. Однак у великої житлової площі є і зворотна сторона: високі витрати на опалення. Саме з цієї причини в шведських будинках і квартирах в холодну пору року, скажімо так, не дуже гаряче.

На початку ХХ століття шведське суспільство зіткнулося з проблемою законодавчого закріплення житлових прав громадян та встановлення контролю над постійно зростаючою платою за житло. У результаті в 1923 р. були створені перші дві організації квартиронаймачів: Шведська союз квартиронаймачів (ШСК, створений 12 міськими асоціаціями квартиронаймачів) і Кооперативне житлове підприємство (HSB), перша національна кооперативна організація в Швеції.

Скільки коштує

У Швеції житло можна купити або зняти в оренду. Зазвичай квартири здаються вже обладнані плитою, холодильником, сантехнікою. Незалежно від форми житла кожен зобов'язаний доглядати за ним, а також за спільними з сусідами приміщеннями. Для мешканців у багатоповерховому будинку є певні правила, що визначають, як і коли можна користуватися зспільною пральнею, які зміни можна вносити в обладнання, яке додається до житла, як сортувати сміття і т. д.

Квартирні витрати у тих, хто орендує житло в комерційному та муніципальному секторі, однакові. Але якщо людина, що зняла квартиру у приватного арендодавця, раптом дізнається, що з неї беруть більше, ніж за рівну за розміром муніципальну площу, вона може подати до суду. У Швеції такий суд називається «орендний трибунал». Крім того, що квартиронаймачу повернуть гроші, домогосподаря ще й оштрафують, причому на суму настільки значну, що вона може його розорити.

Зрівнялівка, перенесена в ринкові умови, має свої негативні сторони: плата за проживання тут досить висока. І це при тому, що зростання квартплати жорстко регулюється, а прибуток орендодавців як муніципальних, так і приватних обмежений 23% на рік. Але, незважаючи на всі стримуючі фактори, платити за квартиру доводиться досить багато.

Приклад середньої шведської сім'ї. Найчастіше вона складається з двох осіб. Це не обов'язково чоловік і дружина. Може бути мати (або батько) і дитина. Середній дохід такої сім'ї до вирахувань податків становить приблизно 4000 євро. У Швеції найвищі податки, і вони становлять понад 30% від доходів сім'ї, як багатої, так і бідної.

На оренду (кредит), амортизацію, страховку і комунальні платежі середньої квартири витрачається до половини всіх доходів.

Щоб полегшити людям тягар житлових витрат, у країні створена широка мережа центрів житлових субсидій. Користуються ними не тільки малозабезпечені люди, а й сім'ї з середнім достатком. Субсидія становить приблизно третину квартплати. Для того щоб її оформити, необхідно представити довідку про доходи і звернутися в страхову касу.

Шведська союз квартиронаймачів

ШСК одна з наймасовіших, відомих і впливових громадських організацій в країні. Її членами є більше половини всіх квартиронаймачів Швеції (представники 625000 квартир), причому останнім часом спостерігається зростання чисельності союзу, оскільки в країні почався процес продажу муніципального житлового фонду приватним компаніям.

Структурно ШСК складається з національної, регіональних, міських і місцевих організацій. Національна організація працює з парламентом і урядом країни, регіональні з відповідним регіональним парламентом і урядом, міські з міськими радами та муніципальними житловими компаніями, а місцеві організації з власниками будинків і самими жителями.

Всього в Швеції налічується більше 3500 контактних комітетів локальних асоціацій квартиронаймачів, кожна представляє інтереси 100400 сімей. Локальні (або контактні) комітети тримають під своїм контролем всю житлову сферу мікрорайону (рівень обслуговування, бюджети і різні заходи по збереженню або зниженню рівня споживання електроенергії та води). Правління такої асоціації зазвичай складається з 59 осіб, що обираються на загальних зборах квартиронаймачів.

Міські організації об'єднують локальні і діють в масштабах міста. Зазвичай переговори по квартплаті організовують саме ці міські асоціації.

Локальні організації квартиронаймачів існують за рахунок двох джерел. До 50% свого бюджету виділяють спеціально для ШСК муніципальні житлові компанії, які самі будують і експлуатують житловий фонд. Друга половина бюджету формується з членських внесків квартиронаймачів. Внески, як правило, однакові по всій країні. Кошти розподіляються таким чином: 50% зарплата співробітників, 20% організація навчання квартиронаймачів, 10% проведення різних соціально-культурних заходів, 10% оренда приміщень, зв'язок та ін.

Одним з найважливіших завоювань ШСК стало прийняття закону про обов'язкові переговори по квартплаті. Переговори з житловими компаніями з приводу зниження квартплати бувають до 10 разів на рік. Визначається квартплата щорічно парламентом країни риксдагом. Саме визначається, а не призначається бо перед тим, як підвищити її, звертаються до думки жителів, яку якраз і виражає союз квартиронаймачів. Уповноважені цього союзу ведуть тривалі і нелегкі переговори з компаніями, які здають житло, приватними і муніципальними. Ті представляють союзу відомості про собівартість кожної з послуг, а також свої пропозиції щодо розміру тарифу. Справа союзу погодитися з ним чи ні.
ШСК стежить за правильним тлумаченням законів, що стосуються становища квартиронаймачів, готує свої пропозиції щодо зміни або доповнення чинного законодавства.

Спеціальне житлове законодавство включає в себе:
  • закон про оренду (Rent Act);
  • закон про видачу дозволів на покупку багатоквартирних будинків (Act of Permission to Buy Block of Flats);
  • акт про управління житловими будинками (Act of Housing Management);
  • закон про обов'язкові переговори щодо величини орендної плати (Tenancy Negotiations Act).

Закон про оренду дає квартиронаймачу право на продовження договору найму квартири за умови виконання всіх умов цього договору. У контракті обов'язково вказується час, не пізніше якого як наймач, так і домовласник зобов'язані повідомити один одного про розірвання контракту, як правило, це 13 місяців. Домовласник (або керуюча компанія) не може за своєю ініціативою припинити договір найму. Однак цей закон не захищає квартиронаймача, якщо він не платить квартплату.

По суті справи, у господаря є одне невід'ємне право: пунктуально отримувати обумовлену плату. Ось з цим мешканцям жартувати не слід: у разі несплати справа неминуче скінчиться візитом судового виконавця і виселенням. У щомісячну оплату квартири входить вартість води та опалення, рідше електрики. Щомісячна квартплата, як правило, залежить не від місця розташування будівлі, а від віку будинку, давності проведення останнього капремонту та ін

За законами Швеції власник багатоквартирного будинку зобов'язаний забезпечити його нормальне технічне обслуговування. Якщо люди незадоволені, як їх обслуговують, керуючий позбавляється ліцензії на три роки (а то й назавжди!), Будинок  передається в управління іншій компанії.

У Швеції існує розгалужена система судочинства: є загальний суд, суд по трудових спорах, митний та житловий суди. Житловий суд складається з трьох осіб: професійного юриста (він є держслужбовцем), представника власника житла та представника квартиронаймача, яким зазвичай і буває представник ШСК.

Житлові кооперативи

Історія кооперативного житла почалася в Швеції в 1872 р., коли в Гетеборзі була створена Робоча житлова асоціація (Arbetarnas Bostadsforening). До моменту розпаду організації, яка, по суті, була будівельним кооперативом, в 1898 р., вона побудувала житло для більш ніж 4000 осіб, в основному своїх членів: деякі з них стали єдиними власниками кількох квартир, живучи в одній і здаючи інші.

Сьогодні кооперативний сектор складається з трьох видів організацій: кооперативів, що належать HSB, профспілкових кооперативів Svenska Riksbyggen і інших. Третю групу складають в основному члени SBC (про всі трохи нижче).

Всі члени кооперативу сплачують членські внески, оплачують комунальні послуги і дотримуються правил, викладених у статуті. Деякі беруть участь у комітетах з організації відпочинку та дозвілля, у видавництві вісника установи тощо (тобто здійснюють зв'язок між правлінням і жителями).

Спільними подіями є весняні та осінні робочі дні (дуже нагадують наші суботники), коли всіх членів кооперативу запрошують для виконання деякої роботи від імені кооперативу. Завдання, які виконуються, варіюються між різними кооперативами, але в основному мова йде про прибирання вулиці, холу, саду, ремонт або забарвленні воріт і т. д. Такі робочі дні найчастіше оголошуються під час вихідних днів і закінчуються невеликими загальними святами, пікніками, барбекю.

Асоціації підтримки інвестицій у нерухомість HSB

У 1923 р. Асоціація квартиронаймачів заснувала в Стокгольмі свою кооперативну організацію HSB для того, щоб забезпечити якісним житлом рядових квартиронаймачів. HSB була утворена на основі місцевих організацій, далі у неї з'явилася мережа муніципальних товариств по всій країні. Основними її завданнями були стимулювання будівництва нових будинків і пом'якшення протиріч між орендарями та квартиронаймачами. HSB одночасно є ощадної організацією, що управляє рахунками всіх її членів.

Ця асоціація через свої виборні органи стежить за станом будинків і навколишнього простору дитячих садів, магазинів, підсобних приміщень. Містить ремонтні служби, визначає рівень оплати послуг, що надаються кооперативом його членам.

До речі, у Швеції один будинок з десяти побудований HSB. Всього в асоціацію входить понад 536 000 членів. Вони вибирають власні комітети та аудиторів з місцевих жителів. У кооперативах самі жителі вирішують, якої величини будуть витрати і на що вони підуть. Вартість оренди житла не може бути більше, ніж витрати на адміністрацію, управління будівлями і оренду землі. Частина щомісячної орендної плати йде в ремонтний фонд цього будинку.

Щоб стати членом HSB, необхідно заплатити вступний внесок в одне з його регіональних товариств. Будучи членом HSB, ви користуєтеся знижками на оплату телефону, опалення, кабельного телебачення тощо. Щомісячні внески в банк HSB гарантують вам місце в черзі для отримання житла у майбутніх проектах. Як тільки ви вибрали свій будинок, відразу оплачуєте перший внесок, їм може бути ваше накопичення з ощадного банку HSB.

Асоціація Svenska Riksbyggen

До 1940 р. у Швеції склалася ситуація з хронічною нестачею житла, хоч існувало багато незаселених квартир в побудованих будинках. Ні державні структури, ні підприємці не ризикували вкладати гроші в будівництво нового житла. Комусь необхідно було почати вирішувати дану проблему. Такою організацією стала Riksbyggen, заснована спільно профспілками і робочими об'єднаннями в будівельній індустрії. Основним завданням цієї організації був збільшення будівництва доступного житла та зменшення рівня безробіття серед будівельників.

Тепер її членами є різні професійні спілки, житлові асоціації та ін. По суті, це економічна асоціація, мета якої захищати права квартиронаймачів в кооперативних будинках, що належать житловому кооперативу. Також вона займається управлінням майном, ремонтними і відновними роботами, вирішує майнові спори, питання надання позичок, управляє об'єктами, що будуються та інспектує їх.

В даний час в Швеції налічується приблизно 1600 житлових асоціацій, в яких працює понад 15 000 осіб. Система організації Riksbyggen являє собою демократичну структуру: всі члени організації залучені до вирішення організаційних питань, вивчають програми розвитку і висловлюють власну думку. Понад півмільйона шведів проживають у будинках, керованих Riksbyggen.

Також ця асоціація виступає в ролі посередника між фактичними будівельниками і клієнтами. Вона призначає підрядників для всіх будівельних робіт і не має власної виробничої бази.

80% штату Riksbyggen працюють безпосередньо у сфері управління майном: управлінні фінансовими та технічними ресурсами, плануванні витрат на утримання і ремонт будівель. Наприклад, вони контролюють всі процеси, пов'язані з енергією, на стадіях проектування, будівництва та експлуатації будівель.

Наприкінці 1993 р. Riksbyggen запустила програму по збереженню власних заощаджень асоціації. Її грошові кошти розміщуються в цінних паперах, що приносять відсотки та гарантовані державою. На відміну від інших кооперативних асоціацій Riksbyggen не використовує свої грошові кошти для надання кредитів або позички покупцям квартир.

Riksbyggen своєю роботою прагне просувати кооперативні ідеї в будівництві. Асоціація підтримує інтернаціональні зв'язки з аналогічними асоціаціями по всьому світу.

SBC Центральна асоціація шведських кооперативів

SBC абревіатура від Центральної асоціації шведських організацій домашніх господарств (Sveriges Bostatsrattsforeningars Centralorganisation). Спочатку ця організація була заснована в 1921 р., вона є фінансовим посередником для різних видів житлових кооперативів. У 1970-і рр. SBC зазнала значних змін, розвинулась в організацію національного масштабу і орієнтується на вільний ринок і власників нерухомості більшою мірою, ніж на орендарів, на відміну від HSB і Riksbyggen, які відповідно до сформульованих Міжнародним кооперативним альянсом принципам віддають перевагу колективному, а не індивідуальному способу домоволодіння.

Колективні будинки

В останні роки в Швеції набули поширення так звані колективні будинки (co-housing). Перші колективні будинки з'являлися ще на початку століття і мали на увазі «будинок з обслуговуванням», де люди спільно оплачували обслуговування свого житла. Однак будинки такого типу проіснували недовго, оскільки вартість життя в них виявилася надзвичайно високою.

На початку 1980-х рр. у Швеції з'явилася нова концепція колективного житла. Сучасна її модель грунтується на спільній роботі з обслуговування будинку та спільні відповідальності за його утримання.

Існує спеціальна угода між мешканцями та муніципально. експлуатуючою компанією про передачу жителям різних функцій з управління, утримання та ремонту свого будинку. Будинок при цьому залишається муніципальним, а його жителі квартиронаймачами. Вважають, що оптимальний розмір такого будинку 3075 квартир, хоча є вже колективні будинки, що складаються з 180 квартир. При цьому обсяг роботи, який припадає на частку кожного жителя, не стає обтяжливим.

Всі сім'ї мають окремі квартири, але розмір їх дещо менше прийнятих у Швеції стандартів. Одночасно в будинку багато спільних приміщень: це їдальня-вітальня, кухня. На такій кухні готують «для всіх». Поруч знаходяться підсобні приміщення для зберігання деяких запасів продуктів, які купують за оптовими цінами для загальних трапез.

Будинок живе за певним статутом, в якому розписані всі основні правила проживання та обов'язки жителів. Одним з характерних для таких будинків правил є спільна вечеря, яка буває від двох до п'яти разів на тиждень. Всі зобов'язані брати участь у приготуванні їжі. На це йде у кожного приблизно три години на місяць. Але ніхто не зобов'язаний брати участь у цих вечерях. Крім того, жителі разом (по черзі) прибирають загальні приміщення і двір, доглядають за садом, стежать за обладнанням, збирають і вивозять сміття.

Правила в будинках різні. У деяких будинках згідно зі статутом можуть жити лише дорослі люди старше 40 років. Діти можуть гостювати якийсь короткий час, але постійно жити не повинні.

Інші колективні будинку об'єднують людей з дітьми. У таких будинках часто створюють власний дитячий садок. Кошти на оплату фахівців з роботи з дітьми виділяє муніципалітет. Головною умовою створення такого колективного дитячого садку є безпосередня участь батьків у його роботі. Батьки повинні провести в такому дитячому садку принаймні один день на місяць (разом з вихователем).

Зараз колективних будинків у Швеції вже більше 40 і в багатьох муніципалітетах існує черга на квартиру в такому будинку.

Категорія: Житлово-будівельний кооператив | Опубліковав користувач: Celvin (11 Квітня 2013)
Перегляди: 1531 | Рейтинг: 0.0/0
Кооперативний рухКооперація у світіКредитний кооператив
Сільськогосподарський кооперативСпоживчий кооперативВиробничий кооператив
Житлово-будівельний кооперативЛюдинаСтартап
Кількість коментарів: 0
Коментувати можуть лише зареєстровані користувачі.
[ Реєстрація | Вхід ]